전세계약갱신 청구권 주택임대차보호법 정리

전세계약갱신 청구권 주택임대차보호법 정리

전세집을 마련하고 거주하고 있는 국민들은 계속되는 주택시장 불안정에 전세계약갱신기간이 다가올 때마다 임대료 상승이라는 압박감에 시달리곤 합니다. 우리 정부는 이런 전세시장을 안정시키고 임대가구에 거주하는 국민들의 주거불안을 해결하기 위해 주택임대차보호법을 개정하고 전세계약갱신 청구권이라는 새로운 법안을 마련했습니다. 

국토교통부에서는 주택임대차와 관련된 주요 업무를 관할하면서 부동산 정책과 연계하여 정책 소관부처와 탄력적으로 대응하고 있는데요. 전셋집 거주자들의 안정적인 주거환경을 위해 마련된 전세계약갱신 청구권에 대해 보다 자세히 알아보는 포스팅을 시작하겠습니다.

주택임대차보호법 개정 주내용

기존에 전세 및 월세 임대주택에 거주가능 기간이 최대 2년이었으나 임대차보호법 개정으로 임대인에게 1회 계약갱신 요구권이 생겼습니다. 이로써 최저 2년에서 1회 갱신으로 최대 4년까지 안심거주기간이 늘어나게 됐습니다.

또한 임차인이 전세계약갱신 요구권을 행사할 때 상승하는 임대료 상한선은 계약당시 임대료보다 최대 5%이내에서 조절이 가능합니다. 임차인들의 전세금 상승에 대한 부담감을 줄이고자 시행되는 상한선 범위이며 이로 인해 보다 안정적인 주거환경이 마련될 것으로 기대하고 있습니다.

전세계약 갱신 청구가능 기간과 횟수

계약갱신 요구권은 처음 계약한 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만, 2020년 12월 10일 이후에 계약한 임대차계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 거주기간 갱신을 요구해야 하므로 그 기간에 혼돈이 없으시길 바랍니다.

다시 말하면, 임대인이 2020년 9월 30일에 전세집 거주기간이 2년째 되는 날이라면 2020년 8월 30일까지 임대인에게 연락을 해서 2년 더 머물예정이라는 의사를 표현해야 됩니다. 주택임대차보호법에 따라 갱신 청구권을 행사할 수 있는 횟수는 1회로 제한되며 그 존속기간은 2년으로 보고 있습니다.

임대인이 다른 임차인과 계약을 한 경우

임차인이 전세계약갱신 청구권을 행사하기 전에 이미 임대인이 제3자와 다른 임대계약을 체결했을 경우, 임차인은 어떻게 해야할까요. 이 문제의 답은 임대인이 제3자와 계약을 체결한 날짜에 따라 다르게 답이 나옵니다. 임대차보호법이 개정발표 된 날짜 2020년 7월 31일 이전에 새로운 계약을 체결했으면 임차인은 계약 갱신 청구권을 행사할 수 없습니다. 그러나, 새로운 법안이 발표되고 난 후에 기존의 임대계약을 무시하고 새로운 계약을 체결했으면 그것은 불법행위로 간주됩니다.

2년 이상 거주 후 갱신계약 요구 가능한가

임대차계약으로 전세 또는 월세집에 이미 다년간(4년 이상) 거주하고 있는 분들도 있을꺼에요. 이 분들은 그럼 전세계약갱신 청구권을 행사할 수 있는 권리가 있을까요? 국토교통부에서는 '가능하다'라고 답했습니다. 임차인들에게 부여된 1회의 전세계약갱신 요구권을 아직 사용하지 않고 다년간 거주할 시에는 1회 사용, 2년 연장이라는 계약갱신에 이 요구권을 활용할 수 있다고 말했습니다.

계약당시 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정?

-주택임대차보호법 제10조-

임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다.

전세계약을 최초에 체결할 당시, 임대인과 임차인 사이에 전세계약갱신 청구권을 무효화하는 등 행사하지 않기로 서로 약정을 했다고 가정해봅시다. 2년이 지나고 임차인의 마음이 바뀌어 1회 계약갱신 요구권을 사용하고 싶다면, 이것이 가능할까요? 이 질문에 대한 답은 '주택임대차보호법 제10조'에 따라 최초 사전계약 약정은 임차인에게 불리한 약정이므로 효력이 없다고 보는 것이 맞습니다.

전세계약갱신 청구권 행사하는 방법

전세집에 2년 거주 후 2년을 더 거주하고자 하는 임차인은 임대인에게 본인의 의사를 전달해야합니다. 의사 전달 방법은 내용증명 우편 등을 통해 그 증거를 남기는 방법이 권장되고 있습니다. 물론, 이메일이나 문자메세지 등을 통해 의사를 전달하고 계약연장을 할 수 있지만 분쟁예방을 위한 확실한 방법을 선택하는 것이 좋습니다.

이렇게 간단하게 주택임대차보호법 개정에 관한 임차인의 권리에 대해 알아봤습니다. 다음 시간에는 임대인이 전세계약갱신 청구권에 대응하여 거부할 수 있는 상황에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.

 

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